Sözlükte “ilâve etme ve birleştirme” anlamlarına gelen şüf‘a fıkıh terimi olarak, satım veya bu hükümdeki bir akidle alınmış taşınmaz veya taşınmaz hükmündeki özel mülkiyete konu bir malı müşteriye mal olduğu bedelle cebren alıp mülkiyetini elde etme hakkını ifade eder. 

 "Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların öncelikle satın alma hakkını ifade eden bir haktır.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Önalım Hakkını Kullanma Yolları

Şart gerçekleşip önalım hakkını kullanma imkânı hâsıl olunca hak sahibi bu hakkını; taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, tescil edilmemiş ise satıcıya karşı dava yoluyla kullanabilir.  Önalım hakkının dava yolu dışında kullanılma imkânı yoktur. Mehaz İsviçre Hukukunda bu hakkın kullanılması için alıcı veya satıcıya yöneltilen tek taraflı irade beyanı yeterlidir.

Ülkemizde ise mehaz hukuka uygun olarak dava dışı irade açıklamasıyla kullanılabilmesi yeterli görülmüşse de uygulamada meydana gelebilecek uyuşmazlıklar düşünülmüş ve en nihayetinde bir tespit davasına gidileceği göz önünde bulundurularak bu hakkın dava yoluyla kullanılması uygun bulunmuştur.  Bir taşınmaz üzerindeki önalım hakkını kullanmak isteyen kişi yetkili mahkemeye başvurarak alım iradesini açıklamalıdır. Mahkemenin vereceği kararla önalım hakkı kullanılabilir niteliğe kavuşmuş olur.

Bu aşamada hâkim, taşınmaz mülkiyetinin bedel karşılığında hükmen önalım hakkı sahibine geçirilmesine karar vermeden önce kararlaştırılan satış bedelini ve tapu giderlerini ödemesi için önalım hakkı sahibine makul bir süre tanır. Bu süre zarfında ödeme yapılmaması durumunda alım iradesi hüküm ifade etmez ve satış önalım hakkı yokmuş gibi üçüncü kişi adına sonuç doğurur. Kanun açık bir şekilde nakden ödemeyi belirterek çek, senet gibi diğer ödeme araçlarının kullanılmasını uygun bulmamıştır. Önalım hakkının kullanılması neticesinde yapılan işlem bir satış sözleşmesinden ibarettir. Alıcı ve satıcı arasındaki ilişki bir cüzi halefiyet ilişkisidir.

Önalım hakkı ayni nitelikli bir hak olmadığı için önalım sözleşmesinin yapılmasından satış işleminin gerçekleştiği ana kadar kurulan mülkiyeti kısıtlayıcı sınırlı ayni hakların (başta ipotek olmak üzere geçit hakkı, mecra hakkı vb.) terkin edilmesi mümkün değildir. Meğerki bu önalım hakkı tapu kütüğüne şerh edilmiş olsun.

Şerh edilmeyen önalım hakkı sahibi usulüne uygun olarak kurulmuş sınırlı ayni haklara katlanmak zorundadır. Örneğin; taşınmaz üzerinde kurulan bir ipotek hakkına katlanmak ve taşınmazı bu takyidat ile almak zorundadır. Önalım hakkı sahibi taşınmazın üzerindeki kısıtlamadan dolayı uğrayacağı zararı ipotek hakkı sahibinden isteyemez. Bu zararın tazminini ancak önalım sözleşmesinin diğer tarafından talep edebilir. Burada akdi sorumluluk gündeme gelir ve TBK m.112 vd. hükümlerinin uygulanması gerekir.

Kanuni önalım hakkını kullanabilmek için paydaş olmayan bir kişiye satış gerçekleşmiş olmalıdır. Paydaşların kendi aralarındaki yaptıkları, miras hukukuna özgü kazandırmalar kanuni önalım hakkının doğmasına sebep olmaz.

Şufa/Önalım Davası Ne Zamana Kadar Açılabilir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmaz mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır(TBK m.242).

Aynı hak düşürücü süre kanuni önalım hakkı için de geçerlidir.

Mahkeme kararının kesinleşmesi ile taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçer. Önalım hakkı sahibi mülkiyeti mahkeme kararıyla kazanır fakat tapuda herhangi bir tasarrufta bulunmak isterse tapu memurundan kendi adına tescil yapılmasını talep etmesi gerekir. Burada yapılan tescil kurucu değil açıklayıcıdır. Yargıtay’ın 11.2.1959 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre tescil talebi herhangi bir süreye tabi olmadan istenildiği zaman kullanılabilir.

Şufa Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?

• Pay satışı paydaşlar tarafından gerçekleşmiş ise bu hakkının kullanılması mümkün değildir.
• Paydaşlardan birisinin malını bağışlama yoluyla birine devretmesi durumunda, paydaşlar bu hakkını kullanamaz.
• Paydaşlar arasında fiil taksimi yapılmış ise bu hakkı kullanılamaz.
• Şirkete sermaye olarak pay konulması durumunda bu hakkı kullanılamaz.
• Şufa hakkından paydaş feragat etmiş ise bu hakkı kullanılamaz.
• Tüm paydaşlar malını 3.kişiye veya kişilere devretmişse bu hakkı kullanılamaz.
• Ölüme bağlı tasarruf, yani miras bırakanın ölümü neticesinde yerine getirilmesi istediği son arzunun bulunması halinde bu hakkı kullanılamaz.
• Malın üzerinde satış, hile veya gabin bulunması durumunda bu  hakkı kullanılamaz.
• Cebri arttırma yani icra yoluyla gerçekleştirilen satışlarda bu hakkı kullanılamaz.
• Trampa yani bir malın mal veya hak ile yer değiştirmesi durumunda bu hakkı kullanılamaz.